Un appartement vide pendant 3 mois sur 12 : c'est 25 % de loyers en moins sur l'exercice. Mais l'impact sur le TRI du projet est souvent le double de ce que les investisseurs anticipent au moment de l'achat. Voici comment modéliser ce risque sérieusement.
Deux types de vacance, deux natures de risque
La vacance locative se divise en deux catégories qu'il vaut mieux ne pas confondre dans une projection :
Vacance physique : l'actif est inoccupé. Pas de locataire en place, pas de loyer encaissé. Cause : rotation entre deux locataires, délai de remise en état, recherche prolongée.
Vacance financière : un locataire occupe le logement mais ne paye pas. Impayés, procédure judiciaire en cours, délai de recouvrement. Les charges continuent de courir côté propriétaire, sans contrepartie de loyer.
Dans les projections financières, on modélise généralement la vacance physique. La vacance financière est souvent traitée comme un risque résiduel couvert par l'assurance loyers impayés (GLI). En réalité, la GLI a des délais de carence (90 jours en général) et des plafonds — donc une vacance financière longue n'est jamais neutre.
Les chiffres réels de rotation locative
Les hypothèses d'occupation optimiste (98-100 %) que certains simulateurs utilisent ne reflètent pas les données de marché.
D'après l'Observatoire FNAIM T1 2025, la durée moyenne d'occupation d'un locataire varie fortement selon le type de bien et la localisation :
| Type de bien | Durée moyenne d'occupation | Taux de rotation annuel |
|---|---|---|
| Studio Paris intra-muros | 18 à 24 mois | 50-67 % |
| 2-3 pièces Paris | 3 à 5 ans | 20-33 % |
| Maison province | 5 à 8 ans | 12-20 % |
| Logement étudiant | 10 à 12 mois | ~100 % |
À chaque rotation correspond une période de vacance. Sur un studio à Paris avec une rotation annuelle, prévoir systématiquement 15 à 45 jours de vacance entre deux locataires — soit 4 à 12 % du temps d'occupation théorique.
Impact sur le TRI : la démonstration par les chiffres
Prenons un exemple concret. Un investisseur achète un studio à 200 000 € (frais inclus), loué 900 €/mois, avec 250 €/mois de charges propriétaire (taxe foncière, copropriété, assurances, gestion).
Cash-flow mensuel net (sans vacance) :
- Loyer : 900 €
- Charges : –250 €
- Cash-flow : +650 €/mois
Sur 20 ans, TRI calculé avec 100 % d'occupation et revente à valeur constante : ~3,8 %
Maintenant, on intègre deux hypothèses de vacance :
Hypothèse 1 — Vacance "raisonnable" (5 %) :
- 18 jours de vacance par an
- Perte de loyer : 900 × 0,05 = 45 €/mois en moyenne
- Cash-flow corrigé : 605 €/mois
- TRI corrigé : ~3,1 %
Hypothèse 2 — Vacance "réaliste" (10 %) :
- 36 jours de vacance par an (probable sur un studio avec rotation étudiante)
- Perte de loyer : 90 €/mois en moyenne
- Cash-flow corrigé : 560 €/mois
- TRI corrigé : ~2,5 %
Conclusion : un taux de vacance de 10 % réduit le TRI de 35 % par rapport aux projections à 100 % d'occupation. C'est rarement ce que vos clients ont en tête quand ils signent le compromis.
Ce que les projections négligent souvent
Les coûts de remise en état à chaque rotation
À chaque départ de locataire, il y a une remise en état à chiffrer : peinture, petits travaux, ménage, état des lieux de sortie. Sur un studio, comptez en moyenne 1 000 à 3 000 € tous les 2 à 3 ans selon l'état laissé.
Ces coûts de rotation sont rarement intégrés dans les simulations de rendement. Sur 20 ans, ils peuvent représenter 15 000 à 25 000 € de dépenses non anticipées.
La période de recette effective vs la période prévue
Un investisseur prévoit de louer à partir du mois 1. Dans la réalité :
- Acte notarié à J+0
- Travaux de rafraîchissement : J+30 à J+60
- Première annonce et visites : J+60 à J+90
- Bail signé et loyer encaissé : J+90 à J+120
Ce décalage de 2 à 4 mois représente 1 800 à 3 600 € de loyers "manqués" dès le démarrage du projet. Il doit être intégré dans le plan de financement.
La vacance structurelle vs conjoncturelle
La vacance conjoncturelle est liée à une période de rotation. Elle est inévitable mais prévisible. La vacance structurelle, elle, signale un problème plus profond : bien mal positionné, loyer au-dessus du marché, localisation peu attractive pour les locataires cibles.
Un bien en vacance structurelle ne se règle pas avec une meilleure annonce. Il se règle avec un ajustement de loyer ou des travaux. Deux scénarios qui impactent la rentabilité bien au-delà d'un mois de loyer perdu.
Comment intégrer la vacance dans une projection professionnelle
Un conseil patrimonial sérieux intègre la vacance locative selon trois axes :
1. Taux de vacance sur le cash-flow annuel : appliquer un taux de 5 à 10 % selon le type de bien, la zone et le profil locatif. Ne jamais raisonner en occupation parfaite.
2. Provisions pour remise en état : budgétiser 1 500 à 3 000 € tous les 3 ans sur le résidentiel, 2 à 5 % de la valeur locative annuelle sur le commercial.
3. Sensibilisation des hypothèses : montrer à votre client le TRI dans trois scénarios — optimiste (2 % de vacance), central (7 %), pessimiste (12 %). L'écart entre les scénarios est souvent suffisant pour recadrer les attentes avant la signature.
La question de l'assurance loyers impayés
La GLI (garantie loyers impayés) couvre la vacance financière, pas physique. Elle rembourse les loyers impayés après un délai de carence (souvent 3 mois) et dans la limite d'un plafond (généralement 24 à 36 mois de loyer).
Son coût est de l'ordre de 2,5 à 4 % des loyers annuels, ce qui correspond à 10 à 15 jours de loyer perdus. Pour un investisseur avec des biens en location nue ou meublée à rotation moyenne, c'est souvent pertinent.
Mais la GLI ne remplace pas une analyse sérieuse du risque locatif en amont. Elle le couvre après le fait — et seulement partiellement.
Pour aller plus loin
Modéliser la vacance locative sur un ou deux biens, c'est faisable sur une feuille de calcul. L'exercice devient plus complexe sur un portefeuille de 5 à 15 biens avec des typologies et des marchés locaux différents.
Cairal permet de simuler, sur un portefeuille, l'impact de différents taux de vacance par bien, avec agrégation sur le rendement global et le TRI du portefeuille. Si vous conseillez des clients avec plusieurs investissements en cours, c'est un outil qui accélère la production de scénarios et la pédagogie en rendez-vous.
FAQ
Le taux de vacance moyen en France est-il une bonne référence ?
Non. Le taux de vacance national (INSEE, environ 8 % du parc de logements en 2023) inclut les logements structurellement vacants, les biens en attente de travaux et les secondes résidences. Pour un investisseur particulier, le taux de référence pertinent est celui de la rotation locative effective dans le bassin d'emploi ciblé — très variable selon la zone.
Faut-il provisionner la vacance même sur un bail commercial longue durée ?
Sur un bail commercial 3-6-9 avec un locataire en place depuis plusieurs années, la probabilité de vacance à court terme est faible. En revanche, à l'approche de la période triennale ou de l'échéance du bail, une provision de vacance (2 à 6 mois selon la commercialité du bien) reste prudente dans toute projection sérieuse.
Sources
- [1] FNAIM, Observatoire du marché locatif T1 2025
- [2] INSEE, Enquête Logement 2023 — Logements vacants
- [3] Xerfi, Le marché de l'immobilier résidentiel locatif 2025
Prochaine etape : Simuler la vacance avec Cairal.